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REITs投资的要点
10-23

  今天来讲,REITs投资的要点。大家先喝点水,货太干怕你噎着。9个公募REITs要不要买呢?  要完成一个投资决策,你必须要有评估的基准。看完今天的文章,你不仅知道这次怎么选产

  今天来讲,REITs投资的要点。大家先喝点水,货太干怕你噎着。9个公募REITs要不要买呢?

REITs投资

  要完成一个投资决策,你必须要有评估的基准。看完今天的文章,你不仅知道这次怎么选产品,未来的日子也能轻松评估。

  首先来看最重要的部分就是REITs的基础项目的赚钱能力,赚得多,分红才有保障啊。所谓打铁还需自身硬,就是这个道理。这九个项目当中,不管是产业园区、仓储、高速公路还是环保项目。

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  首先要看原先的股东和战略投资者的份额占比,他们了解实际情况,越不愿意放手,就说明质量越好。接下来要看业务的本身,所处地区越发达,需求越大,有收入有保障,甚至还有增长。具体比如所处的地区,出租率、出租或者处理的单价等等。

  再接下来就是评估团队的能力,比较直观的就是利润率,经营性现金流的稳定度和增长率,成本结构等等。放心管理团队肯定没有动力去优化这些指标,你看哪个小区的物业是有作为的?都在混日子,所以还需要看激励机制。

  其次我们来看REITs持有的项目性质,一类呢叫做产权或者所有权,一类呢叫做特许经营权。

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  所有权就好像你全款100万去买了一套房子,房子登记在你的名下。这期间你的房子每年4万块租出去,就可以收到租金。等到二十年之后,这房子不想要了,你可以按照那时的价格把房子卖出去再赚一笔。所以啊所有权的REITs的收益,是租金收入和资产升值的叠加。如果每年分红是4%,增值是4%,那两个加起来就8%。

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  再来看特许经营权,这有点像开民宿。你把这房子一租,租了20年,一次性付清租金100万,每年在你的耕耘之下,每年收入有10万块。表面上看,你的投资回报率10%。但是20年之后,租约到期,房东把房子收回。你连个钢蹦儿都看不到。所以所有权跟特许经营权的REITs是有本质区别的,千万不要看着分红率就去买REITs,有可能会踩到榴莲。那么对于特许经营权的项目年限越长,每年净值变化的敏感度也越低。

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  第三,为了更好对你项目的质量,需要计算内部收益率IRR, 你就理解为年化收益率通常计算方法比较复杂。我呢就给你一个简化的版本。

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  参照海外的案例,产权类的REITs,每年资产升值,跟分红率基本上是一半一半。目前项目分红率4%出头,所以年化收益率你就简单乘以二等于8%左右。特许经营权的REITs到期权利无偿归还,所以只有每年的分红收入?我们用年金的公式来测算的话,发现特许经营权的预期年化收益只有5-8%之间,都要比所有权的REITs更低一些。

  以上要点是假设于风平浪静,但是REITs投资是需要理解背后的风险。

  首先当然是业务风险。新冠病毒来临,高速一定是一塌糊涂,不仅不赚钱,还有可能亏钱。但是管理层的工资你还得继续发,所以他就去银行贷款,如果持续恶性循环,贷款还不上,指不定这夜晚就破产了。所以利润率比较低的项目对业务风险特别敏感。

  二是管理风险,公募REITs的程序管理就有点像pe vc 基金的运作。空降董事会,指派财务总监监督业务数据、管控财务开支等等等等。它需要设计一整套科学的公司治理机制,董事会管理层各司其职,并且通过审计、内控、激励机制等设计,引导管理层具有主人翁精神,不会吃里扒外,赚黑钱。有很多基金还设置了浮动管理机制,这点绝对是理论大于实践。你说给老子花钱,让儿子好好干活,这种肯定不成立。

  第三,投资的波动风险,REITs在发行之后,份额可以像股票一样随时买卖。如果你追高买入,预期的增值收益和分红的比例都会下降,就变成了一个很差的投资。

  第四,信息滞后的风险。REITs是实体项目的价值呈现,但是财务营收数据需要每个季度去进行披露,所以基金的净值更新频率也会非常低。

  第五,流动性风险,你肯定不会真的持有二十年,都会通过卖出去变现,但是REITs买卖盘可能比较少,卖出的时候容易对价格形成冲击而受损。

  讲完REITs的风险收益特征,我们来讨论一下什么样的场景之下建议REITs投资呢?

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  第一种就是希望每一年都靠利息生活的人,比如说退休的老年人,如果一个月的开销是五千块,一年呢就是六万块,那存150万到REITs以后就足够了。剩下如果还有钱,除了预留一部分存银行不用的资金都可以去配置股基去博取收益。

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  另外一种呢就是资产配置,REITs这种特殊的品类跟股市他有一定的相关性,但是相关比较弱。跟债市基本没有关联,不容易出现跟股和债同步大涨大跌的情况。

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  所以大额的资金的大类资产配置就可以把REITs投资、股基、债基,甚至加上qt 做成分散化的投资。更好的去管理组合的收益和下行风险。当前50%的股基,30%的REITs,20%的债基,构成组合是我个人比较喜欢的。

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